Kommt es zu einem Wohnungsbrand, weil die Elektroleitungen schadhaft waren, so kann der Vermieter nicht ohne weiteres haftbar gemacht werden. Dies entschied nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 321/07).

Im verhandelten Fall verklagte ein Mieter seinen Vermieter auf Schadensersatz in Höhe von rund 2.600 Euro, weil durch einen Kurzschluss in den Elektroleitungen der Nachbarwohnung ein Brand ausgelöst worden sei. Dadurch wurden auch Gegenstände des klagenden Mieters zerstört.

Die Richter verneinten letztinstanzlich einen Anspruch auf Schadensersatz: Der Vermieter ist nicht generell und ohne konkreten Anlass zu regelmäßigen Kontrollen der Elektroleitung verpflichtet. Dies ist nur dann der Fall, wenn ein konkreter Anlass oder Hinweise auf Mängel vorliegen - was hier nicht der Fall war. Eine umfassende Generalinspektion sei nur dann geboten, wenn es etwa zu ungewöhnlichen oder wiederholten Störungen komme. Da der Vermieter seine Verkehrssicherungspflicht nicht vernachlässigt habe, schulde er auch keinen Schadensersatz.

Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob dem Vermieter von Wohnraum im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen der Mieter obliegt. Der Kläger nimmt den Beklagten, seinen Vermieter, auf Schadenersatz wegen eines Brandes in Anspruch. In der neben der Wohnung des Klägers liegenden Mietwohnung kam es am 20. Juli 2006 im Bereich der Kochnische zu einem Brand. Der Kläger behauptet, der Brand sei durch einen technischen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugshaube verursacht worden. Er hat wegen der Beschädigung ihm gehörender Sachen Schadenersatz in Höhe von 2.630 € nebst Zinsen und Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten geltend gemacht. Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass dem Kläger wegen der Schäden, die ihm infolge des in der Nachbarwohnung ausgebrochenen Brandes an seinem Eigentum entstanden sind, kein Schadenersatzanspruch gegen den beklagten Vermieter zusteht. Der Beklagte war nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Wohnungen ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen.

Zwar trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstreckt sich grundsätzlich auf alle Teile des Hauses. Ihm bekannt gewordene Mängel, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen kann, muss der Vermieter deshalb unverzüglich beheben. Er muss im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht aber keine regelmäßige Generalinspektion vornehmen. Im Einzelfall mögen zwar besondere Umstände, wie zum Beispiel ungewöhnliche oder wiederholte Störungen, Anlass bieten, nicht nur einen unmittelbar zu Tage getretenen Defekt zu beheben, sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzuführen. Solche Umstände waren hier aber nicht festgestellt.

Der Bundesgerichtshof hat die Revision deshalb zurückgewiesen.

Fundstellen

• Urteil vom 15. Oktober 2008 – VIII ZR 321/07
• AG Nordhorn – Urteil vom 29. März 2007 – 3 C 179/07
• LG Osnabrück - Urteil vom 8. August 2007 – 1 S 213/07

Quellen

• Pressemitteilung der Immowelt AG vom 27.11.2008 | 09:42 Uhr.
• Pressemitteilung Nr. 192/2008 des Bundesgerichtshofs vom 15.10.2008.