Immobilie

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Eine Immobilie oder Liegenschaft ist ein Grundstück inklusive darauf befindlicher Gebäude und deren Zubehör. Juristisch gesehen ist es "unbewegliches Gut", woher sich auch das Wort Immobilie ableitet: Lateinisch im-mobilis für eine nicht bewegliche Sache.

Der Besitz von "Grund und Boden" und sein neueres Analogon des Wohnungseigentums gilt als sichere Angelegenheit, da genaue Regelungen bestehen. Ertragsmäßig sind Immobilien hingegen weitaus schwieriger einzuschätzen.

Deshalb gibt es einige Berufszweige der Immobilienwirtschaft, die sich auf Liegenschaften, Gebäude und den Immobilienmarkt spezialisiert haben: Gebäudemanagement, Geodäten und andere Ziviltechniker, Immobilienmakler und Realitätenbüros, Hypothekenbanken, Immobilienfonds, Versicherungen und nicht zuletzt die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben.

Inhaltsverzeichnis

Besondere Regelungen bei Immobilien

Kauf, Eigentum, Rechte und Steuern

Wegen ihrer "Unbeweglichkeit" unterliegen Immobilien hinsichtlich Eigentumserwerb, Gebrauch usw. anderen gesetzlichen Bestimmungen als bewegliche Güter. Der Kauf und die Eigentumsübertragung eines Grundstücks erfordern drei Vorgänge:

  1. einen notariell beurkundeten Kaufvertrag
  2. die notariell beurkundete Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung, in Österreich Aufsandungserklärung), siehe auch Abstraktionsprinzip (Trennung von Kaufvertrag und Übereignung),
  3. und die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch.

Immobilien können wie bewegliche Sachen mit Rechten belastet sein. Zu solchen Rechten gehören insbesondere Grundpfandrechte (z.B. die Belehnbarkeit, siehe Hypothekarkredit) und verschiedene Dienstbarkeiten. Dies können Wegerechte sein, Regelungen zum Wasserrecht oder andere Servitute.

Für Grundstücke ist in der Regel Grundsteuer zu entrichten, die eine Gemeindesteuer ist. Ihre Höhe hängt vom Einheitswert der Liegenschaft und vom sog. Hebesatz (Prozentsatz) ab. Ausnahmen von der Steuerpflicht gelten für Grundstücke, die öffentlich-rechtlichen, mildtätigen, religiösen und wissenschaftlichen Zwecken dienen (vgl. §§ 3, 4 GrStG).
Beim Grunderwerb fällt neben Grundbuchs- und anderen Gebühren auch eine prozentuelle Grunderwerbsteuer an.

Baurecht und Regelungen in Gebirgsländern

Das sog. Baurecht bietet die Möglichkeit, auf fremdem Grund ein Bauwerk zu errichten. Häufig ist das Baurecht auf 50 Jahre, maximal auf 99 Jahre begrenzt, was mit der Nutzungsdauer betrieblicher Gebäude gut vereinbar ist. Im Süden des deutschen Sprachraums werden solche im Baurecht errichtete Gebäude auch Luftkeuschen genannt, obwohl sie in Städten das Ausmaß eines ganzen Häuserblocks annehmen können.

In Gebirgsländern bestehen - je nach Bundesland bzw. Kanton - spezielle Regelungen zum Schutz der alpinen Infrastruktur, der Bodenwirtschaft und teilweise auch des Fremdenverkehrs. Sie können den Grunderwerb und die Bewirtschaftung betreffen, die minimale Grundstücksgröße und bei Bergbauern auch das Versorgungs- und Erbrecht. Überdies gibt es sog. Weiderechte (z.B. zwischen einzelnen Gemeinden in Nord- und Südtirol), die gemeinschaftlich nutzbare Allmende und andere lokale Regelungen.

Immobilien in Unternehmen und als Geldanlage

Da ein großer Bestand an Immobilien im Eigentum von Unternehmen ist, hat ein aktives und ergebnisorientiertes Management von Unternehmensimmobilien in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen (Corporate Real Estate Management). Beispiel hierfür ist das professionelle Facility Management von Objekten oder die Projektentwicklung ungenutzter Grundstücke oder älterer Bestandsgebäude.

Wenn eine Immobilie weniger der direkten Nutzung (im Sinne ihres Gebrauchwertes) dient, sondern vornehmlich als Geldanlage, ist neben ihrem Ertrag durch Vermietung oder Verpachtung auch die Wertentwicklung über einen längeren Zeitraum zu beachten. Liegenschaften sind weitgehend resistent gegen Inflation, weil ihr Wert als "nicht vermehrbares Gut" langfristig steigende Tendenz hat. Mittelfristig hängt der Wert von Immobilien annähernd mit dem Baukostenindex zusammen.

Wertentwicklung von Immobilien

Um die Wertentwicklung von Immobilien betrachten zu können, muss man sie in verschiedene Kategorien einteilen. Folgende Unterteilungen sind üblich:

  1. keine immobilienwirtschaftliche Nutzung (Landwirtschaft oder Forstwirtschaft)
  2. beabsichtige Nutzung (Bauerwartungsland)
  3. rechtlich abgesicherte Nutzung (gewidmetes Bauland)
  4. vorbereitete Nutzung (bereits parzelliert und erschlossen)
  5. erste Nutzung (noch ungenutzter Neubau)
  6. bestehende Nutzung (genutzter Bau)
  7. nicht mehr bestehende Nutzung (Leerstand)

Allgemein kann davon ausgegangen werden, dass sich der Wert einer Immobilie in den ersten fünf Stufen kontinuierlich erhöht. Der Übergang von der ersten zur zweiten und dritten Stufe ist üblicherweise von den prozentual höchsten Wertsteigerungen begleitet. In der sechsten Stufe setzt zumeist eine Wertminderung ein und in der siebten Stufe reduziert sich der Wert stark, unter Umständen sogar unter das Niveau der ersten Stufe, wenn Sanierungen erforderlich sind oder Altlasten bestehen.

Auch die Nähe von Schulen, Gesundheits- und Freizeiteinrichtungen wirkt sich auf den Wert meist günstig aus. Bei erstmaliger Erschließung als Baugebiet oder Bauland muss allerdings ein Grundstreifen als Öffentliches Gut abgetreten werden, damit die Gemeinde Straßen und Leitungen bauen kann.

Wertmindernd sind hingegen Immissionen, ein hoher Lärmpegel oder Altlasten - z.B. wenn auf dem Grundstück vorher eine Tankstelle stand und der Boden dadurch verseucht ist. Auch eine Ausweisung als Naturschutzgebiet kann wertmindernd sein, weil dann meist ein Bauverbot erlassen wird. Wertminderungen oder -steigerungen können auch Folge einer politischen Entscheidung (zum Beispiel Bau eines Flughafens oder einer Autobahn) sein. Die Wertentwicklung hängt dann von den Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks vor und nach einer solchen Entscheidung ab.

Wertermittlung

Die Ermittlung des Wertes einer Immobilie ist in Deutschland in der Wertermittlungsverordnung (Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 6. Dezember 1988) geregelt. Sie ist eine Amtliche Verordnung auf der Grundlage des § 199 BauGB über die Bewertung von Immobilien. Folgende Verfahren zur Ermittlung von Immobilienwerten werden darin beschrieben:

Diese Verfahren sind für amtlich zugelassene Sachverständige bindend.

Siehe auch

Weblinks

wikt:
Wiktionary
 Wiktionary: Immobilie – Bedeutungserklärungen, Wortherkunft, Synonyme und Übersetzungen
Wikipedia
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